С 2020 года вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников. Поправки уточняют понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и одновременно совершенствуют механизм компенсации убытков, возникших в результате сделки, признанной незаконной.
Фактически это закрепляет «презумпцию добросовестного приобретателя» и предусматривает полноценный механизм защиты его права собственности
Закон устанавливает, что добросовестным покупателем недвижимости является тот, кто при её приобретении полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Закон устанавливает, что добросовестным покупателем недвижимости является тот, кто при её приобретении полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Исключается возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя органами публичной власти, в случае, если при его приобретении человек полагался на сведения из ЕГРН. Но не исключает истребование физическими и юридическими лицами.
Если же истребование все же произошло, то предусмотрена возможность получения добросовестными приобретателями компенсации за утраченную недвижимость.
При этом сумму компенсационных выплат пострадавший имеет право выбрать самостоятельно: по общему правилу, размер компенсации определяется судом исходя из суммы реального ущерба, однако добросовестный приобретатель может потребовать исчислить компенсацию в размере кадастровой стоимости жилья.
Максимальный размер компенсации не установлен. Убытки добросовестного приобретателя могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые он мог рассчитывать, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Аналогичный механизм компенсации применяется и в случае, если изъятие у добросовестного приобретателя недвижимости произошло по вине Росреестра.
Приобретатель недвижимости считается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, передавшего ему права на недвижимость. Бремя доказывания недобросовестности приобретателя, а равно наличия обстоятельств, подтверждающих неправомерность сделки по приобретению объекта недвижимости, полностью возлагается на истца. Таким образом, законодатель защитил права добросовестных покупателей жилья, которые не знали о его «криминальном» прошлом.
Однако существуют некоторые сложности при установлении факта «незнания». Требуется доказать суду, что были приняты все установленные меры, подразумевающие осторожность и осмотрительность перед сделкой, в том числе проверка жилья в Росреестре, так как суды будут принимать в качестве доказательства только выписки, полученные официальным путем.
Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Выписка из реестра недвижимости позволяет еще до совершения сделки проверить представленные продавцом данные об объекте, владельце, отсутствии или наличии обременений. Поэтому если право собственности перешло другому владельцу, сведения об актуальном правообладателе будут отражены в выписке.
Заказать выписки сведений ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости может любое заинтересованное лицо, через МФЦ или на портале Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/). Получать разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется.
Выписка сведений из ЕГРН помогает потенциальному покупателю обезопасить себя до совершения сделки, а в случае истребования приобретенной недвижимости законным владельцем по решению суда – компенсировать убытки, имея статус добросовестного приобретателя.
Заказать услугу на портале Росреестра или в МФЦ можно как в электронном виде, так и в бумажном с синей печатью. Оба вида имеют одинаковую юридическую силу, но отличаются методом получения и стоимостью.
Услуга называется: "Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости". Заказывать необходимо на имя приобретателя или одного из них, если приобретается на несколько лиц. Гарантия предоставляется получателю выписки, поэтому игнорируйте посредников.
Стоимость для физических лиц намного дешевле, чем для юридических, в бумажном варианте дороже, чем в электронном.
Выписка из ЕГРН до сделки - ваша главная гарантия от мошенников!
Закажите и храните ее
На момент написания статьи представлена стоимость услуги
Стоимость выписок гораздо дешевле стоимости услуг посредников или страховщиков, и доступна для всех желающих
В виде электронного документа на электронную почту для физических лиц - 350 рублей
В виде электронного документа на электронную почту для юридических лиц - 700 рублей
В виде бумажного документа по почте для физических лиц - 870 рублей
В виде бумажного документа по почте для юридических лиц - 2550 рублей
Порядок действий для покупателей недвижимости
Подводя итоги, сформулируем необходимый план действий для покупателей перед тем, как заключить сделку купли-продажи:
Проверить личность продавца, узнать, на каком основании он вправе осуществлять сделку
Получить выписку из ЕГРН и обязательно из Росреестра, а не через посредников
Наличие в истории судебных споров, залогов, ипотека или арест должно вызвать подозрение
Если у жилья были другие собственники — поинтересоваться причинами их смены
Изучить и сравнить рыночную стоимость недвижимости в вашем регионе
Сохранить информацию: выписку ЕГРН, копии, заверенные нотариусом, официальные ответы
Защитите себя при покупке недвижимости от риска возможного банкротства продавца
Минимизация рисков покупателя при банкротстве продавца
Основные правила, которых нужно придерживаться при покупке недвижимости
Стоимость консультации
300 рублей
300 рублей
Защитите себя при покупке недвижимости от риска возможного банкротства продавца
Минимизация покупателя рисков при банкротстве продавца
Основные правила, которых нужно придерживаться при покупке недвижимости
Стоимость консультации
300 рублей
300 рублей
Консультации для самостоятельного и наиболее безопасного проведения сделки
Основные моменты, как подойти к сделке наиболее информационно вооруженным и не попасть в неприятные ситуации
Консультация: Как срочно получить техпаспорт для оценки?
3 500 руб.
Государственная гарантия сделки
Как самостоятельно получить государственную гарантию сделки и в случае чего претендовать на полную компенсацию утраты. Консультация-статья
750 руб.
Минимизация рисков покупателя при банкротстве продавца
Банкротство продавца - скрытая опасность при покупке недвижимости. Как не лишиться денег и квадратных метров? Консультация-статья.
300 руб.
Страхование потери собственности и средств за покупку квартиры
Отсутствие страхования потери собственности и средств за покупку квартиры, приобретенной по заниженной стоимости, когда собственник не желает платить налоги, чревато огромными рисками для покупателя. Минимизация таких рисков с помощью страхования.
300 руб.
Выгодное ипотечное страхование
Вопросы по ипотечному страхованию, подбор выгодного страхования
0 руб.
Консультация по налогам и вычетам
Консультации по НДФЛ, оптимизации налога после продажи жилья, возврату налогового вычета
600 руб.
Перепланировка квартиры - консультация
Что можно и нельзя делать в квартире, чтобы не попасть под штраф или лишиться недвижимости?
Как правильно и поэтапно узаконить перепланировку в многоквартирном жилом доме при купле-продаже квартиры.
Что будет, если не узаконить перепланировку?
Как правильно и поэтапно узаконить перепланировку в многоквартирном жилом доме при купле-продаже квартиры.
Что будет, если не узаконить перепланировку?
500 руб.
Безопасность расчетов на сделке
Способы расчетов - ключевой и важнейший момент при купли-продаже недвижимости
200 руб.
Онлайн-консультация по купли-продажи недвижимости
Вопросы по купли-продажи недвижимости. Государственная гарантия сделки. Минимизация рисков банкротства продавца. И другое.
900 руб.
Проверка объекта в режиме онлайн
Проверка ограничения прав и обременений, дата обновления информации, кадастровая стоимость объекта
200 руб.
Риски покупки недвижимости
Типовые риски на вторичном рынке, в том числе с использованием продавцами материнского капитала. Консультация-статья.
200 руб.
500 руб.
Текст консультации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. Статья-консультация написана на основе собственного опыта и знаний. Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.
